悸动的环京楼市,房价不涨大背景下

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近期,对于普通购房者来说,关于房地产市场的好消息着实不少,先是确定了坚决遏制房价上涨的政策方针,紧接着《民法典各分编(草案)》中专门规定了居住权,并对住宅建设用地使用权期间届满续期问题作出原则性规定。

作为距离北京城市副中心功能区最近的三个区域,燕郊南城、大厂潮白和香河北部新城板块向来是吸引北京外溢购房需求的热地,在燕郊再度传出“放松”言论并成为开发商及代理行炒作依据的同时,香河市场又如何?北京商报记者本周调查发现,限购令仍未松绑的香河,实则并没有完全阻断外地购房者的入场。除了此前调查到的开发商为购房者提供代办个税顺缴服务,使其满足当地购房资质的操作外,当前香河又衍生出了工程抵款房可以直接网签给外地购房者,无须三年社保或纳税的新情况。此外调查还发现,在廊坊限购即将满三年之际,一些为了在香河置业,于限购后自己着手安排个税顺缴的北京刚需客群,后续也将以“香河纳税人”的身份陆续登场。那么,“逆限购”买房操作为何屡禁不止?购买工程抵款房背后有无风险?香河未来楼市是否会因潜在需求掀起风浪?

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“逆限购”买房操作仍存

房价不涨,意味着买房又有了盼头。如果房价一直涨下去,就目前的工资收入,工薪阶层要想买到一套属于自己的房子,并非易事,可能需要几十年的积蓄。而住宅建设用地使用权期间届满自动续期,则意味着大家常说的住房70年产权这一问题终于得到解决,人们对于房屋的所有权以及对于住宅建设用地的使用权合一。有业内人士表示,这也为房产税的征收创造了条件。

金沙澳门官网网址,“您从哪儿来”、“有资质没”、“三年个税有没有补”,来自北京的看房人薛平告诉北京商报记者,如果你以一个外地购房者的身份在香河听到了诸如此类问题,不用因为心虚不满足当地购房资质而着急抽身离开,因为上面的问题说明了:外地人在这里买房“有戏”。

房地产市场好消息不断,而楼市也即将迎来传统的旺季“金九银十”,打算买房的人也会逐渐多起来。对于未来几个月想要买房的购房者来说,有哪些事情需要特别注意呢?

本周,北京商报记者跟随薛平来到了香河最靠近北京、最受外地人青睐的北部新城。然而本轮调查发现,2018年下半年记者曾予以披露的“机构代办个税,三年后网签”这一规避限购的购房操作,在香河仍然存在。

注意事项一:没有购房资格,买房要慎重

当前,在这个不时传出“限购放松”风声的小城,不同楼盘的销售人员对待来自北京的客户,正呈现出截然不同的两种态度。

由于很多城市都实施了限购政策,像北京周边的廊坊就规定非本地户籍家庭需要提供三年及以上社保或者纳税证明。对于很多在北京工作的非京籍人员来说,根本就不可能提供在廊坊的社保或者纳税证明,也就意味着他们无法到廊坊买房。但是当地不少楼盘均表示可以通过以下操作,来规避限购。

“没当地购房资质是吧,那您买不了!”在富力新城项目售楼处,记者一行得到了不能购房的回答。然而当日午间的富力新城售楼处,除了薛平,还有另外一组客户与销售人员交谈。

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“没购房资质原则上不能买,不过您要是真想要,网签得在三年后。”辗转至另一家楼盘,记者却又听到了另一番隐晦的表达。该项目销售人员暗示薛平,“机构代办个税,三年后网签”购房可行。相比富力新城的寥寥到访者,这个项目的接待区几乎坐满了看房人。

据北京商报报道,廊坊一些楼盘的售楼人员表示,购房者可以先和开发商签订一份草签合同,选择全款购买或在三年内分期付清。然后开发商会推荐专业的第三方公司为购房者代办个税顺缴业务,购房者只需与代办机构签署一份证明本人在当地工作的就业协议,并在未来三年时间内按月缴纳个税,纳税时间满三年且保证无断缴后,即可获得廊坊市购房资质,从而绕过限购顺利与开发商到房管部门进行网签。代办个税缴纳业务的相关办理费用在6000-8000元。

而相比开发商对于外地客户的谨慎试探与隐晦暗示,提供居间服务、靠带客促成交赚钱的中介机构,对于外地购房者能否在香河买房的表态则更为直接。北京商报记者从何香河当地多个中介机构经纪人口中了解到,包括京东狮子城等在内的多个香河楼盘,均悄悄面向不符合限购要求的外地购房者售房。

由于购房者与开发商签订并非是正规的购房合同,一旦后期出现问题,开发商出现毁约的现象,那么购房者很难依据草签合同进行维权。因此,对于那些急于买房而又没有购房资格的购房者来说,买房一定要慎重。

“外地人可以买,不过贷不了款
。”有中介人员向记者一行透露,“基本上都能买,最近可能是不敢卖。”

注意事项二:避开开发商的套路与陷阱

同此前调查结果一样,在“机构代办个税,三年后网签”协助购房者获取购房资质的操作下,项目开发商一般会和外面的机构建立合作,购房者只需要缴纳一定金额的代办费用,购房资质获取的相关事宜一切都可以由机构操办。同时,多个项目还会向购房者承诺提供一次免费更名的机会,购房者在同开发商签署草签合同后,一旦房价上涨想要卖出或者因一些原因自己不再想买入,可以托中介人员转卖给下一个有意向购房的“接盘者”。

因为很多城市已经实施了限价政策,开发商无法任意加价。但是为了赢利,他们往往会通过捆绑销售,或者提高购房者购房条件的手段,来加价或者快速收拢资金。

尽管此前业内已有多位专家提示购房者置业香河需谨慎,违规全款购房暗藏风险,但是现实情况显示,通过上述操作“曲线购房”的北京刚需客群仍然不在少数

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不过,
“不网签不交房”仍是很多开发商坚守的底线。多名楼盘销售及中介人员表示:“着急入住也没办法,规定就是只有网签、收房后才能住!”

最常见的捆绑销售手段包括捆绑车位和装修。一个车位的市场价往往只有一二十万,但是当车位和房子捆绑到一起销售的时候,就有可能高达四五十万。另外,原本是毛坯的房子,开发商会改成精装房,号称精装标准是几千元一平,但实际可能只是简装,装修标准根本没有那么高。

工程抵款房支持外地人购买

除此之外,开发商还可能要求购房者全款买房,或者提高首付比例。有的开发商甚至会通过收取号子费、茶水费的方式让购房者提前选房。

值得一提的是,在开发商为购房者提供代办当地三年个税服务、使得客户满足当地购房资质外,当前香河还存在部分工程抵款房可以直接网签给外地购房者,无需三年社保或纳税的情况。

以上这些行为,均是不正规的,购房者如果遇到了,完全可以向有关部门反馈,以维护自己的合法权益。

所谓工程抵款房,简单地说,就是开发商以房屋实物交割给施工方用以充抵应付施工工程款的商品房。此类房源在房屋品质上与同一项目的其他商品房并无本质区别,只是因为可以更快实现网签,所以价格会高于市面普通新房,购买时正常考虑位置、楼层、朝向、户型等即可。

注意事项三:投资房产要谨慎

“现在没有购房资质的外地人在香河买房就两种办法,一种是上面提到的‘代办个税、三年后网签’,对购房者而言风险相对大一点;另一种就是买工程抵款房,这种房子只要能拿出全款,就能在很快时间内通过网签备案,然后就能住进去。”该中介人员介绍称,此类房源的价格在1.5万元/平方米,与北部新城普通商品房均价之间存在3000元左右的价差。

除了刚需购房者之外,肯定还有一些购房者要投资房产。在房价不涨的大背景下,投资房产要选好城市。

就工程抵款房能否尽快网签、实现入住,上述中介人员给出了肯定的回答,并称“只要购房资金没问题,购房流程大可放心”。

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北京商报记者了解到,一般而言,工程抵款房的单价相对正常房价会便宜几百甚至上千元,原因在于项目施工单位急于将房子变现,因此委托部分楼盘代理机构或者中介将抵款房以略高于成本价的价格卖出。不过,因为在香河严格执行“非本地户籍无三年社保或纳税不能购房”的限购政策下,市场之中积攒了很多由北京外溢而出的购房需求,所以工程抵款房这种不卖预期、摆在眼前的现房,便成了受购房者追捧的“香饽饽”。

之前笔者就跟大家分析过,随着未来几年棚改货币化安置比例的逐步降低,三四线城市房价虚高的情况将得到改善,这也就意味三四线城市房价回落的可能性很大。现在投资房产如果还要选择三四线城市的话,风险可想而知。

“购买工程抵款房须明确两个方面:一是此类房产需要购房者全款支付,由于不能做银行杠杆,对购房者的支付能力提出了较高要求;二是购房者在购买前要了解房屋背后有无抵押,这样才能确保自身的权益不会受到损失。”合硕机构首席分析师郭毅指出,只有工程抵款房没有被查封、设定抵押权、也没有其他买受人主张权利,而且可以签署购房合同、办理网签网备,购房者才能放心购买。

金九银十期间,相信会有不大好开发商推出优惠措施,大家在买房时一定要多加甄别,避免上当。

北京商报记者了解到,依据相关规定,如果开发商未偿还债务,施工方也无权直接销售此类工程抵款房,因此需要查明拟出售房屋的产权系归开发商名下还是已经过户到建筑商名下。如果工程抵款房已经过户到施工方名下,则变成二手房交易;如果还没有办过户,则可以当一手房买,具体手续需要跟房主和开发商销售人员协商。

上述中介人员表示,香河某项目的部分房源可以满足薛平的尽快入住需求,同时表示,“会和开发商签一手新房合同”。至于具体操作流程,中介人员则不愿过多透露,仅称“流程可以放心”。

平稳的楼市与蛰伏的需求

尽管“代办个税等待网签”、“工程抵款房支持外地人购买”等操作为外地购房者置业提供了可能,但在业内人士看来,自从廊坊市于2017年施行升级版调控新政——“6·2”限购令以来,经历过房价腰斩以及成交冰封这一大起大落成交转变的香河房地产市场,已然处于一个成交较为平稳的状态,没有什么房价泡沫。

郭毅也认同,限购以来,目前的香河市场处于还算稳定的阶段。当前香河的房地产市场,基本恢复到原本靠地缘客群支撑的成交状态和与此对应的成交价格。

值得一提的是,因为北京的高房价压力以及外界不断炒作的环京楼市高预期,部分北京刚需仍然没有放弃香河这块“热地”。多位中介人员称,当前距廊坊最严限购令发布已超三年,未来将有一定数量通过“补办个税顺缴”途径获得购房资质的客群涌入香河市场。

“包括香河在内的环京楼市确实可能会在限购执行三年之后,陆续迎来一些通过各种途径满足个税条件的客群,区域网签量也很可能受此影响实现提升。”不过郭毅也指出,蛰伏已久的潜在需求在获取资质后成功入场,只会对整体市场需求起到部分提振作用,香河整体市场并不会因为限购满三年,而在成交量上实现过大的飞跃。

另有业内人士指出,包括香河在内的环京楼市的复苏必然是一个较长的过程,这是要建立在京津冀协同发展战略下的产城融合切实落地,交通等公共服务先行、相关配套产业跟进,留住了人,再留住消费。而这所有,还需要时间来完善。