应该先听听易投金牛的意见,买房训练营

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很多人第一次置业,很多时候都不知道如何选择,今天网易买房训练营第二天课程,就来聊聊如何选对人生首套房!买房时,大部分人都会考虑房价是否会涨、居住的舒适度、变现的容易程度这三样因素。买房,其实就是在这三者之间,做一个抉择平衡。刚需购房者应该首先注重的是房价收益。因为,第一次买房是人生资产的开始,房价的收益最为重要。舒不舒服对于大部分年轻人来讲,其实没那么重要,年轻人更应该看中成长性。而置换则要优先考虑容易变现,置换房有以下2个特点:①换房不用考虑涨跌和行情,因为卖出和买进都会跟随着市场②换房要换出进阶感,换比过去好的举个例子:小A把深圳、广州房子卖掉,回十四线老家买房子,这是越换越低阶。或是一套居住几年还不错的新房,卖掉,去换陈旧的大房,面积虽然大了,但是进阶感没换出来。以上可以说是失败的换房经历。那怎么样的房子最容易变现?可以从以下三个方面分析。那么问题来了,楼盘的价值怎么判断呢?小编总结了判断的6个关键点。无论是看一手新房还是二手房,都需要密切关注房子的6个关键点。一般可通过楼盘规划、政府官网、政策信息等多种渠道可以获知。如果房子符合的关键点的数量越多,楼盘价值越高。很多人在选择房子的时候都会被大小、新旧、远近这三个因素所困扰。一般新区规划、超级企业选址等相关长远规划,都位于偏远郊区,而学区房等优质教育资源则集中在中心区,那么是该买小新远,还是大老近?但是也要注意,有以下特点的房子是比较难卖掉的。除了以上特点的房子,非常规类型的房子也是需要注意的,小编列出市面上比较常见的9种,大家可以看看。经常会有人对自己购房资格的认定还是不太清晰,今天小编就整理了购房政策中“认房又认贷”的知识点,一起来学习吧!今日的课程就到此为止啦,放上本期训练营的【课程表】:DAY
1 多做功课,买房不吃亏DAY 2 如何买对人生首套房DAY 3
年底是不是买房好时机?DAY 4 馅饼还是陷阱?购房全避坑指南DAY 5
年底楼市买房全攻略DAY 6 买房选房实践课DAY 7
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限购政策一边倒的北上广深,二手房楼市交易是水火朝天。“限购”原意是让房子限制买卖,而本意却是房产商促销狂欢。近日,广州二手房火热,数据显示,8月二手住宅网签创出今年以来的第二个成交高峰,仅次于3月网签成交量突破10000套的最高峰。不少换房者因担心手中的换房资金将随着楼价上升而购买力缩水,也按捺不住想杀入购房行列。那么,以怎样的方法换房,才更加划算,听易投金牛分析师给你分拆要点?

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换房

最近的楼市有多疯狂,大家想必也在新闻里看得差不多了。杭州限购前一天,楼盘里直到半夜都在交易,甚至有中介拿着pos机去外地让客户刷卡;有个地方新盘出现哄抢的局面,几个客户同时抢一套房分不出先后,开发商索性让其打麻将,谁先胡牌谁能买。房子,一天一个价、买到房会哭,人们最近似乎不是在讨论买房,就是在去看房的路上。

手中持有房的朋友,或者手中持有资金的人,都有一种小房换大房的心态。而楼市前景爆发,易投金牛分析师觉得,这个时候是换房的最好机会。因为换房的升值概率,要比冲动消费入股更具前瞻性。3种换房案例,方便各位投资客参考借鉴。

一、案例:小两房换大套房

陈太一家三口现住在广州市海珠区革新路的一套小两房,接下来陈太打算再生一个孩子,三口之家变四口之家,小两房显然不够住了,想若怀孕后置换一套面积大一些的电梯楼单位更合适。眼看土地市场价格高企,再加上楼价也保持在高位,陈太觉得必须赶紧完成换房。

但陈太手上的资金有限,只有100万元的闲余资金,再加上供楼压力和生活开支,陈太觉得自己和老公供两套房压力特别大,打算卖掉自住的小两房,置换一套三房或四房。那么,像陈太这种情况,到底如何实现换房梦想呢?到底是卖一买一,还是买一卖一呢?这个顺序大有学问。

方法一:卖一买一

陈太现在居住的小两房单位,市价约96.5万元,目前还欠银行贷款20万元。也就是说,先卖掉这套房再买房的话,陈太手上的买房资金有76.5万元(业主把20万提前还贷才能卖房)+100万元=176.5万元。

这个时候,陈太再去买一套360万元左右的革新路小区电梯三房。按照现行的房贷政策,卖掉旧居之后,陈太就算是首次置业,可以获得85折的利率优惠,并且首套房首付只需三成。假设陈太购买这套360万元的三房单位,首付108万元,向银行贷款252万元,供20年,每月月供15497元左右,总利息支出119.94万元。这个时候,陈太手上还有闲余资金68.5万元,可用于其他方面的投资。

再看陈太卖房过程中产生的费用。由于还没有买房,所以陈太卖掉的房是唯一普通住房,证满5年,那么,陈太可免增值税和个人所得税。也就是说,陈太先卖房的话,所出售的物业因证满5年且唯一,税费支出较少,在现行业主实收的市况下,对买家的吸引力相对更高一些。

方法二:买一卖一

如陈太先买一套房,再卖掉手上这套房的话,首先要解决的是首付问题,也就是说陈太必须要找亲戚朋友凑够首付。

先买一套房,陈太算第二次置业,所以,贷款利率要上浮1.1倍。贷款20年,陈太首付必须凑足252万元(假设陈太向亲戚借款152万元凑首付),第二套房月供7362元,总利息支出68.69万元。

随后陈太再卖掉手上这套房,这个时候,交易税费方面,陈太仍可免增值税(证满2年可免),但要缴纳个人所得税(虽然证满5年,但不是陈太唯一住房,所以必须按照1%征收个人所得税。)假设税费全部由买家支付,陈太虽无需支付,但对买家的吸引力而言,较其他免缴增值税和个税的房源要低一些。

这个时候,陈太手上资金为:96.5万元(卖房所得款项)-20万元(首套房欠银行钱)=76.5万元。陈太先偿还买第二套房借亲戚朋友的钱,尚欠:152万元-76.5万元=75.5万元。

金沙澳门官网网址,结论:卖一买一换房首付负担更轻

通过以上的计算不难看出:

卖一买一,陈太20年下来的利息支出约119.94万元。而买一卖一,那么20年贷款下来的利息支出约68.69万元。

也就是说,买一卖一比卖一买一,在利息支出上可节省51.25万元。

不过,卖一买一时,陈太不需要向亲戚朋友借钱,就可实现换房的梦想,换房后手上还有闲余资金68.5万元,可作其他投资。而买一卖一时,换房后陈太还需要继续偿还向亲戚朋友借钱买房的75.5万元。显然,卖一买一的方式更明智。

易投金牛分析师特别提醒,由于目前房价波动大,在换房时最好同时进行,避免卖了房,房价上涨,买不到房。在出售旧房子时,最好尽快选择好新房子,尽快下订并与新房的业主沟通好各项事宜,缩短卖一买一上的时间差。

此外,就卖掉现有房子和买到新房前的这段时间内,换房客如何解决居住问题,买卖双方有比较宽松的沟通环境,双方可谈妥交房时间,或换房人士可先短租其他单位暂住。